Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động trong thời gian gần đây. Sau thời kỳ Covid-19, giới chuyên gia, nhà đầu tư và người dân đều kỳ vọng vào sự thay đổi và tăng trưởng tích cực của thị trường. Tuy nhiên, điều này chỉ diễn ra trong vài tháng sau dịch, khi nhu cầu chuyển đổi nơi ở hiện tại đến một nơi có môi trường sống tốt hơn, sẵn sàng tâm lí cho một đợt dịch khác lớn hơn.
Đột ngột đối diện với những biến cố trầm trọng
Thị trường BĐS bất ngờ trải qua nhiều biến cố nắm ngoài dự đoán của các ông lớn BĐS như Novaland, Vivaland (VTP), FLC, Tân Hoàng Minh…, và rất nhiều những công ty con trực thuộc những tập đoàn kể trên, thậm chí liên quan đến hệ thống ngân hàng, cụ thể là SCB, dẫn đến tâm lí nhà đầu tư cũng như người mua nhà chịu ảnh hưởng rất lớn. Bên cạnh đó, thị trường còn chịu ảnh hưởng khá lớn, gần như ở trạng thái ngưng trệ như thời điểm năm 2009 – 2013, đa phần do các yếu tố sau:
+ Yếu tố pháp luật: Dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản: Nghị quyết 18- NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững, nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.
*+ Tín dụng: Thắt chặt, chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng giữ nguyên ở mức 14%, nhưng sẽ điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế.
+ Lạm phát: Trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án BĐS, chi phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá. Việt Nam thuộc nhóm các nước có tỷ lệ lạm phát thấp với bình quân 9 tháng năm 2022 ở mức 2,73%, thấp hơn mục tiêu Quốc hội đề ra năm nay là 4%. Dự báo lạm phát của Việt Nam không thay đổi qua 3 lần báo cáo của ADB, duy trì ở mức 3,8% cho năm 2022 và 4% cho năm 2023.
+ Lãi suất ngân hàng: Tiếp tục được điều chỉnh tăng khiến doanh nghiệp bất động sản và người tiêu dùng đi mua nhà bằng một phần tín dụng gặp khó khăn. (*Nguồn: Báo Chính Phủ)
+ Tình hình kinh tế thế giới: Bất ổn do bị ảnh hưởng mạnh bởi xung đột quân sự địa chính trị ở một số khu vực; lạm phát duy trì ở mức cao, nhất là ở châu Âu và Mỹ; xu hướng tăng lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ và nguy cơ suy thoái toàn cầu.
Một số điều chỉnh trong thời gian sắp đến sẽ được đẩy mạnh triển khai đối với hoạt động môi giới, nhằm minh bạch hoá thị trường và nâng cao tính chuyên nghiệp của các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như sau:
+ Kinh doanh dịch vụ môi giới BDS phải có chứng chỉ môi giới: Theo Nghị định 16/2022/NĐCB, điểm a, khoản 1, điều 59, Chính phủ đã áp dụng khung phạt lên đến 40-60 triệu đồng đối với những cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết hạn sử dụng.
**+ Giao dịch BĐS bắt buộc qua sàn sẽ được đưa vào luật: Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo về Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với nhiều nội dung đổi mới, Bộ Xây dựng đề xuất phải thực hiện qua các sàn giao dịch BĐS theo 2 phương án, gồm:
– Phương án 1, chủ đầu tư dự án BĐS khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS;
– Phương án 2, các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
(** Nguồn: Báo Kinh tế & Đô thị)
Những khó khăn, thách thức trong năm 2023
Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, như Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng, tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này vẫn chưa cao.
Để giải quyết vấn đề này, cần phải có sự thay đổi cơ bản trong cách tiếp cận đối với thị trường bất động sản. Việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tăng cường quản lý, giám sát của các cơ quan chức năng cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư là cần thiết. Ngoài ra, cần xem xét tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh trong thị trường BĐS, cũng như đưa ra những chính sách hỗ trợ phù hợp để giúp người dân có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Điều này đồng nghĩa với việc cần phải thúc đẩy sự đổi mới trong cách tiếp cận đối với thị trường BĐS, giúp việc mua bán, chuyển nhượng BĐS trở nên minh bạch, rõ ràng và công bằng hơn. Nếu không có sự thay đổi đáng kể trong cách tiếp cận này, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển không bền vững và gây ra nhiều vấn đề cho nền kinh tế đất nước.
Một trong những thách thức lớn là tình trạng đất nền ở các thành phố lớn đang bị “kẹt” và giá đất tăng cao, gây ra sự bất bình đẳng trong việc phân phối tài sản, đặc biệt đối với những người trẻ tuổi. Sự chênh lệch về chất lượng sản phẩm, giá cả và vị trí cũng là vấn đề nổi cộm trong thị trường BĐS hiện nay.
Một thách thức khác là việc quản lý chất lượng các công trình xây dựng cũng như vấn đề pháp lý trong lĩnh vực này. Bất cứ khi nào có thay đổi về quy hoạch hoặc chính sách, các dự án đang triển khai phải tuân thủ các quy định mới, tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể đảm bảo thực hiện đúng và nhanh chóng.
Ngoài ra, thị trường BĐS Việt Nam còn đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà phát triển BĐS, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Giá cả và chất lượng sản phẩm không được cân bằng có thể dẫn đến việc các nhà phát triển BĐS tập trung vào cạnh tranh về giá cả hơn là chất lượng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sản phẩm và người mua.
Trong bối cảnh đó, các nhà quản lý và các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cần phải tìm ra giải pháp để giải quyết những thách thức này. Một trong những giải pháp có thể là tạo ra các chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là đối với các dự án có tính cộng đồng cao. Ngoài ra, cần có sự thay đổi trong quản lý chất lượng công trình xây dựng và việc tăng cường giám sát, kiểm tra chất lượng công trình để đảm bảo an
toàn cho người sử dụng và kéo dài tuổi thọ của các công trình.
Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh sử dụng công nghệ thông tin và kỹ thuật số trong lĩnh vực BĐS cũng là một giải pháp tiên tiến để giải quyết những thách thức này. Sử dụng công nghệ và kỹ thuật số có thể giúp cho việc quản lý BĐS trở nên dễ dàng hơn và đáng tin cậy hơn. Ví dụ, sử dụng các công nghệ như blockchain và trí tuệ nhân tạo có thể giúp cho việc quản lý tài sản bất động sản trở nên hiệu quả hơn.
Một yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam là sự thay đổi trong thói quen và nhu cầu của khách hàng. Theo thời gian, người mua nhà Việt Nam đã trở nên thông minh hơn, tỉnh táo hơn khi đưa ra quyết định mua nhà. Họ yêu cầu những dự án có chất lượng tốt, đầy đủ tiện ích và vị trí đắc địa. Họ không chỉ tìm kiếm nơi ở, mà còn đầu tư vào BĐS để tăng giá trị tài sản của mình.
Chờ đợi những giải pháp hữu hiệu
Nhìn toàn cảnh, để giải quyết những thách thức của thị trường bất động sản, cần có sự hợp tác giữa các bên liên quan, bao gồm các nhà đầu tư, các chuyên gia, các nhà quản lý và chính phủ. Sự hợp tác này có thể giúp cho việc tìm ra các giải pháp chung và đưa ra các quyết định tốt nhất cho thị trường BĐS Việt Nam.
Với những thách thức và khó khăn trên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang tìm kiếm cơ hội để phục hồi và phát triển. Trong năm 2023, các chuyên gia dự báo rằng thị trường sẽ chuyển dịch sang mua bán nhà phố, biệt thự và căn hộ cao cấp tại các khu đô thị mới được quy hoạch và phát triển. Ngoài ra, cơ hội đầu tư vào BĐS thuộc mảng du lịch nghỉ dưỡng cũng được đánh giá cao và vẫn đang trên đà phát triển mạnh, rộng khắp cả nước.
Trong tương lai, để thị trường BĐS Việt Nam phát triển bền vững, cần có sự đồng bộ và hài hòa giữa các chính sách phát triển kinh tế, chính sách thu hút đầu tư, chính sách phát triển đô thị và chính sách phát triển BĐS. Ngoài ra, cần có sự quản lý chặt chẽ và hiệu quả của các cơ quan ban ngành chức năng liên quan nhằm ngăn chặn các hoạt động bất hợp pháp trong lĩnh vực BĐS vốn luôn là thị trường đầy hấp dẫn.
Bài: Trần Vĩnh Phi Long
