Năm 2023, Tôn Hoành Bân – người sáng lập Tập đoàn Sunac China Holdings đã nếm trải cảm giác “chết hụt” cả nghĩa đen lẫn nghĩa bóng. Sau một buổi gặp mặt bàn công việc vào tháng 9, ông bất cẩn ngã từ bờ sông ở Tứ Xuyên (Trung Quốc) xuống hố sâu hơn 3 mét. Đội cứu hộ khẩn cấp đưa ông đến bệnh viện, nơi ông được điều trị các vết cắt và gãy xương. Giờ đây, ông Bân đã phục hồi về mặt thể chất và công ty bất động sản Sunac của ông cũng lội ngược dòng theo.
Sunac tái cấu trúc nợ thành công
Ông chủ tập đoàn Sunac – Tôn Hoành Bân. Ảnh: Bloomberg
Những người thân tín của ông Bân ví tai nạn này như ẩn dụ cho ba năm khốn khó gần đây từng đẩy đế chế bất động sản của ông đến bờ vực thẳm. Giống như bản thân vị Chủ tịch hồi phục sau cú ngã, công ty hai mươi năm tuổi Sunac của ông đã quay trở lại kinh doanh sau khi tái cấu trúc nợ, nổi bật giữa hàng chục nhà phát triển Trung Quốc đang chới với trên bờ vực phá sản hoặc sáp nhập.
Trong khi những đối thủ lớn hơn như Evergrande và Country Garden vẫn giằng co trong đàm phán với chủ nợ, Sunac đã có thể thuyết phục các nhà đầu tư như Ashmore Group và Barings LLC tham gia kế hoạch tái cấu trúc khoản nợ nước ngoài trị giá 10 tỷ USD vào tháng 11 năm 2023.
Các nhà đầu tư cho biết kế hoạch rõ ràng và cách đối xử công bằng với chủ nợ của Sunac đóng vai trò quan trọng trong quá trình tái cấu trúc, diễn ra khoảng 18 tháng sau khi nhà phát triển này lần đầu tiên vỡ nợ trái phiếu đô la. Công ty và chủ nợ đã thỏa thuận chuyển đổi nợ thành cổ phần, với việc các chủ trái phiếu chấp nhận gia hạn thời gian hoàn trả lên đến chín năm. Cổ phần của Tôn Hoành Bân trong Sunac bị giảm bớt như một phần của thỏa thuận, sau khi ông đầu tư 450 triệu USD tiền cá nhân cho Sunac dưới dạng khoản vay không tính lãi.
Sunac thoát “bùng nợ” và nguyên tắc của Tôn Hoành Bân
Trong quá trình đàm phán, Tôn Hoành Bân đã đưa ra một nguyên tắc đơn giản cho các nhà đàm phán là “Hoàn thành thỏa thuận, đừng bận tâm đến những thắng lợi hay thua thiệt nhỏ nhặt.” Sunac đã thuyết phục được các chủ nợ rằng việc thoát khỏi mác “bùng nợ” sẽ giúp công ty dễ dàng nhận được hỗ trợ từ chính phủ và bán tài sản với giá tốt hơn. Kiki Lưu – nhà phân tích bất động sản cao cấp tại UOB-Kay Hian Holdings cho biết: “Sunac đã chứng minh rằng tái cấu trúc nợ có thể thực hiện được, đặc biệt với cam kết của Tôn Hoành Bân khi ông sẵn sàng cho vay khoản tiền lớn từ túi riêng”.
Ngoài ra, chất lượng tài sản tốt hơn so với nhiều đối thủ cũng là một lợi thế của Sunac. Các dự án nhà ở của Sunac chủ yếu nằm ở các thành phố lớn, trái ngược với các địa phương nhỏ hơn mà nhiều nhà phát triển khác tập trung, nơi giá nhà sụt giảm thậm tệ hơn. Bên cạnh đó, Sunac còn đưa vào bàn đàm phán danh mục các khu vui chơi giải trí và khu nghỉ dưỡng trên khắp Trung Quốc, cũng như một công ty con chuyên bảo trì các dự án của chính mình và cả các đối thủ cạnh tranh.
Sunac đối mặt thách thức: Giảm doanh số và áp lực tài chính
Tập đoàn bất động sản Sunac China Holdings. Ảnh: SCMP
Tuy nhiên, sự tồn tại của Sunac vẫn chưa được đảm bảo hoàn toàn trong bối cảnh thị trường nhà ở khó khăn của Trung Quốc. Mặc dù chính phủ đã tung ra hàng loạt biện pháp nhằm kích cầu, doanh số bán nhà vẫn giảm liên tục trong 20 tháng qua, giảm 17% vào năm 2023. Giá trị tài sản mà Sunac bán ra trong năm ngoái giảm một nửa và công ty báo lỗ 15 tỷ nhân dân tệ (2,1 tỷ USD) trong sáu tháng đầu năm 2024. Cổ phiếu của Sunac niêm yết tại Hồng Kông đã giảm 97% so với đỉnh năm 2020, xuống còn tương đương chưa đến 20 cent, trong khi trái phiếu đáo hạn vào tháng 9 năm 2032 được giao dịch ở mức khoảng 7 cent trên một USD.
Sunac hiện xếp hạng 17 về doanh số bán nhà ở Trung Quốc, giảm so với vị trí thứ 3 trước đó. Theo Hứa Lập Cường, phó giám đốc thu nhập cố định tại Shanghai Silver Leaf Investment, dựa trên một bài thuyết trình của công ty vào tháng 7, Sunac cho biết họ cần ít nhất 15 tỷ nhân dân tệ doanh số bán hàng hàng tháng – gần gấp ba lần so với mức hiện tại – để trang trải chi phí và duy trì hoạt động.
Một quản lý của Sunac cho biết công ty không nhắm đến bất kỳ mục tiêu doanh số cụ thể nào, thay vào đó, họ tập trung vào việc bàn giao các căn hộ cho những người mua đã thanh toán. Họ dự định hoàn thành khoảng 300.000 căn hộ trong năm nay, tương đương với năm 2023.
Sunac tái cấu trúc nợ, cổ đông Tôn Hoành Bân chịu thiệt
Thỏa thuận tái cấu trúc nợ của Sunac China Holdings đòi hỏi sự chia sẻ gánh nặng từ tất cả các bên, phản ánh mức độ nghiêm trọng của khủng hoảng bất động sản Trung Quốc. Theo Bloomberg Intelligence, tỷ lệ thu hồi của chủ nợ ước tính chỉ từ 34 đến 43 cent trên một USD. Trong khuôn khổ thỏa thuận, cổ phần của ông Bân trong công ty bị giảm xuống dưới 25% từ gần 40%, khiến tài sản của ông giảm từ đỉnh 13 tỷ USD năm 2020 xuống còn 433 triệu USD, theo Bloomberg Billionaires Index.
Nhà phân tích Daniel Fan của Bloomberg Intelligence cho biết việc hoán đổi cổ phần có thể giảm nợ đến 40%, xuống mức 6 tỷ USD dễ quản lý hơn nhiều. “Việc gia hạn đáo hạn sẽ giúp Sunac có thêm thời gian để doanh số bán hàng hồi phục”, Fan nói.
Đây không phải lần đầu tiên Tôn Hoành Bân thực hiện màn lội ngược dòng ngoạn mục. Đầu những năm 1990, ông bị kết án chiếm đoạt tài sản trong khi làm việc tại Lenovo. Mặc dù bản án được lật ngược 10 năm sau khi kháng cáo, nhưng ông vẫn phải chịu án tù 4 năm. Năm 2003, ông thành lập Sunac, xây dựng một đế chế bất động sản hùng mạnh với 72.000 nhân viên cùng các dự án tại 62 thành phố.
Tôn Hoành Bân: ‘Lão Tôn’ không bao giờ bỏ cuộc
Tôn Hoành Bân – từ tù nhân đến tỷ phú. Ảnh: SCMP
Tôn Hoành Bân (61 tuổi) nổi tiếng với phong cách nói chuyện bộc trực, ưa mặc áo thun và đi giày thể thao hơn là mặc veston và đi giày Oxfords. Ông thường đi công tác một mình, không cần đến đội ngũ hỗ trợ rườm rà như các giám đốc điều hành cấp cao khác ở Trung Quốc. Nhân viên Sunac gọi ông là “lão Tôn”; việc xưng hô với các quản lý bằng chức danh – điều phổ biến trong xã hội coi trọng địa vị ở Trung Quốc – bị cấm đoán.
Nhiều cánh tay đắc lực của ông đã vượt qua mọi chướng ngại trong quá trình tái cấu trúc và làm việc liên tục trong suốt ba năm đầy biến động. Monica Tiêu, giám đốc đầu tư và người sáng lập Triada Capital, một công ty quản lý tài sản tín dụng có trụ sở tại Hồng Kông và là cựu chủ trái phiếu của Sunac, cho biết Tôn Hoành Bân không “mất tích” giống như một số đồng nghiệp khác. Ông là một trong số ít chủ tịch đã cố gắng hết sức để làm những gì có thể ngay cả khi con tàu đang chìm.
Tuy nhiên, sự mở rộng nhanh chóng dựa trên đòn bẩy tài chính đã đẩy tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của Sunac lên tới hơn 360% năm năm trước, lớn hơn hầu hết các đối thủ. Đến năm 2022, nợ phải trả của Sunac đã lên tới khoảng 140 tỷ USD. Tháng 9 năm ngoái, công ty đã nộp đơn phá sản theo Chương 15 tại New York để bảo vệ tài sản trong khi tái cấu trúc.
Giang Nguyễn (Theo Bloomberg)
