Bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ duy trì sức hút với hai động lực kép trong năm 2022 là nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới.
Thị trường bất động sản công nghiệp duy trì sức “nóng”
Tại thị trường miền Nam, diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm tăng 5,2% đạt 38.400 ha trong năm 2021, kéo theo đó là diện tích cho thuê tăng 4,4% lên 26.000 ha.
Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng lên 89,6%. Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng từ 8% – 10% so với năm 2020, lên 115 – 117 USD/m2/ kỳ thuê.
Theo các chuyên gia của CBRE, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn lần lượt tăng 10% và 8% trong 2021. Giá cho thuê trung bình tương đối ổn định ở mức 3,7 – 5,5 USD/m2/tháng.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong năm 2021 tại phía Nam ở mức cao 89,6%, tăng 0,8% so với cùng kỳ, do nhu cầu tiếp tục vượt cung mới
Tại miền Bắc, nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn ở mức cao. Tổng diện tích đất công nghiệp đưa vào hoạt động tại 6 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 5,8%, đạt 15.350 ha trong năm 2021, kéo theo diện tích cho thuê tăng 6,0%, lên 10.600 ha.
Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% với năm trước, lên 86,6%.
Đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, CBRE cho biết, nguồn cung mới lần lượt tăng 7% và 9% trong 2021. Giá cho thuê trung bình tương đối ổn định ở mức 4,2 – 5,4 USD/m2/tháng.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong 2021 tại miền Bắc cũng ở mức cao 86,6%, tăng 2,0% so với cùng kỳ do nhu cầu tiếp tục vượt cung mới.
Doanh thu tăng trưởng ấn tượng
Nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu hai chữ số trong năm 2021.
Doanh thu của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) tăng mạnh nhất với 100,3% so với năm 2020, lên 4.308 tỷ đồng nhờ cho thuê 113,9 ha đất khu công nghiệp và 4,6 ha đất đô thị.
Theo sau là CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) với doanh thu tăng 64,7% nhờ doanh thu cho thuê đất Khu công nghiệp Châu Đức. Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) ghi nhận doanh thu tăng 44,3% nhờ sự đóng góp của Khu Công nghiệp Tân Đức.
Bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, chuyên gia tại VNDIRECT cho biết: “Xét về diện tích cho thuê tiềm năng giai đoạn 2022 – 2024, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) có khả năng dẫn đầu với khoảng 4.000 ha diện tích có thể cho thuê đưa vào hoạt động nhờ chuyển đổi diện tích đất cao su thành khu công nghiệp. Theo sau đó là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (BCM) với 2.200 ha và KBC với khoảng 1.700 ha”.
Dự báo bốn xu hướng định hình thị trường bất động sản khu công nghiệp
Nhóm nghiên cứu của VNDIRECT đưa ra 4 xu hướng định hình thị trường bất động sản khu công nghiệp năm 2022.
Thứ nhất, đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Đầu tháng 1/2022, Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội.
Thứ hai, mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Cả doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam như LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors, O.N Vina.
Xu hướng mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ trong 8 tháng đầu năm 2021.
Thứ ba, thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hoá chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi. Theo CBRE châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25 – 27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000 m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000 m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam.
Sự bùng nổ thương mại điện tử ở Việt Nam với doanh thu tăng trưởng kép ước đạt 44,9% trong giai đoạn 2020 – 2025.
Thứ tư, đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư trong và ngoài nước đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này.
VNDIRECT cũng nhận định, giá cổ phiếu của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trên sàn chứng khoán đang mở ở mức hợp lý.
Thu Thảo – Tổng hợp
