Một số ngân hàng lớn nhất của Hoa Kỳ đã chỉ ra bất động sản văn phòng thương mại là lĩnh vực ngày càng được quan tâm. Nhận định được đưa ra trong bối cảnh lãi suất tăng và nền kinh tế chững lại, giá trị bất động sản giảm và nhiều người vay không trả được nợ.
Đối mặt với các câu hỏi từ các nhà phân tích về mức độ tiếp xúc của họ với bất động sản thương mại và khả năng thua lỗ, các giám đốc điều hành tại Wells Fargo & Co, Citigroup Inc và JPMorgan Chase & Co cho biết, các điều kiện đang dần tồi tệ hơn đối với ngành này.
Trong một cuộc gọi với các nhà phân tích, Charlie Scharf – giám đốc điều hành Wells Fargo, cho biết: “Lĩnh vực bất động sản thương mại đang dần yếu đi.” Ngân hàng này đã dành thêm 643 triệu đô la trong quý đầu tiên cho các khoản lỗ tín dụng, chủ yếu do kỳ vọng về việc các khoản lỗ cho vay CRE sẽ cao hơn.
Căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản thương mại có thể tác động lớn lên các các ngân hàng và nền kinh tế, vì những tổn thất phát sinh sẽ thắt chặt khả năng trả tín dụng và làm trầm trọng thêm tình trạng suy thoái.
Giám đốc điều hành JPMorgan – Jamie Dimon cho biết, ông mong đợi việc siết chặt điều kiện cho vay, hầu hết là xoay quanh những lĩnh vực liên quan đến “bất động sản” và điều đó “làm tăng khả năng xảy ra suy thoái”.
Theo các nhà phân tích của Citigroup, các ngân hàng chiếm 54% tổng thị trường CRE (trị giá 5,7 nghìn tỷ đô la), trong đó những người cho vay nhỏ lẻ nắm giữ 70% các khoản vay CRE. Theo nhà cung cấp dữ liệu bất động sản Trepp, hơn 1,4 nghìn tỷ đô la các khoản vay CRE của Hoa Kỳ sẽ đáo hạn vào năm 2027, khoảng 270 tỷ đô la trong số đó sẽ đến hạn trong năm nay.
Các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản văn phòng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong số nợ đáo hạn, tiếp theo là tài sản đa gia đình và bán lẻ. Các chủ ngân hàng và các nhà phân tích cho biết, câu hỏi hiện nay đối với nhiều người đi vay là liệu họ có thể tái cấp vốn hoặc cơ cấu lại các khoản vay để tránh vỡ nợ hay không. Họ cho biết những bất động sản cũ có tỷ lệ trống cao phải đối mặt với thách thức tái cấp vốn lớn nhất.
John Guarnera – nhà phân tích tại RBC BlueBay Asset Management, cho biết: “Các bất động sản văn phòng hiện đang đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn nhất kể từ khi các công ty đánh giá lại nhu cầu của họ.”
Giới ngân hàng và các nhà phân tích cho biết, căng thẳng lớn nhất trong lĩnh vực văn phòng đã lan đến các thành phố lớn như San Francisco, Los Angeles, New York và Seattle.
Stephen Buschbom – giám đốc nghiên cứu tại Trepp, cho biết: “Các khu vực có mức độ căng thẳng bất động sản văn phòng cao nhất nằm ở Đông Bắc và Bờ Tây, nơi tập trung nhiều công ty công nghệ, trong khi các thành phố phía nam có tỷ lệ cho vay rủi ro thấp hơn.”
Là tâm điểm của sự suy thoái ngành công nghệ, thị trường CRE của California đã bị ảnh hưởng nặng nề. Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, San Francisco và Los Angeles có tỷ lệ văn phòng trống trung bình là 21,6% trong quý đầu tiên. Theo Trepp, các khoản vay cho các văn phòng ở San Francisco hiện phải đối mặt với rủi ro vỡ nợ cao nhất trong tất cả các khu vực đô thị của Hoa Kỳ.
Ví dụ, một công ty con của công ty quản lý tài sản Brookfield Corp đã vỡ nợ vào tháng 2 với khoản vay trị giá 783 triệu đô la liên quan đến hai tòa nhà ở Los Angeles. Citigroup và Wells Fargo nằm trong số những ngân hàng cho vay ban đầu.
Citigroup và Wells Fargo từ chối bình luận về vấn đề này. Brookfield cũng không trả lời yêu cầu bình luận.
Trong một cuộc gọi của nhà phân tích, giám đốc tài chính của Wells Fargo – Mike Santomassimo cho biết, thị trường văn phòng đang có “dấu hiệu suy yếu do nhu cầu thấp hơn, chi phí cao hơn và điều kiện thị trường vốn đầy thách thức.”
Ông nói: “Mặc dù chúng tôi chưa thấy điều này có thể gây ra thất thoát lớn, nhưng tình hình sẽ còn căng thẳng hơn theo thời gian.”
Bài: Thu Trang – Theo Reuters
