Trên nền cảnh đại dịch Covid-19 tàn phá và lãi suất ngân hàng trung ương chuẩn bị bước vào giai đoạn tăng phi mã, tập đoàn quản lý tài sản khổng lồ Brookfield đến từ Canada lại bất ngờ “chơi lớn” với chiến lược nhân đôi mảng đầu tư vào bất động sản văn phòng – lĩnh vực đang chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.
Chiến lược “bắt đáy” đầy rủi ro
7,2 tỷ USD được Brookfield rót vào các quỹ đầu tư tín thác bất động sản văn phòng (REIT) tại Đức, Bỉ và Ireland vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Quyết định táo bạo này đã khơi dậy những tranh cãi gay gắt, không chỉ nội bộ công ty mà còn từ các nhà đầu tư lớn.
Tuy nhiên, bất chấp những nghi ngờ, Brookfield vẫn quyết tâm theo đuổi chiến lược “bắt đáy” đầy rủi ro này. Giám đốc điều hành Bruce Flatt tin rằng đây là cơ hội để họ sở hữu những tài sản bị định giá thấp và chờ đợi giá trị tăng cao trong tương lai.
Chiến lược táo bạo này là một phần trong kế hoạch biến Brookfield thành một trong những “ông vua” trong ngành bất động sản thương mại toàn cầu. Tuy nhiên, khi giá trị văn phòng liên tục giảm sút và lãi suất cao kéo dài, “canh bạc” của Brookfield đang đứng trước nguy cơ thất bại.
Brookfield nỗ lực vượt qua “cơn bão”
Giá của hầu hết các văn phòng ở châu Âu và Mỹ đã giảm mạnh trong hai năm qua. Và những ảnh hưởng đang lan rộng, ảnh hưởng nặng nề đến các ngân hàng từ New York đến Nhật Bản đã đặt cược lớn vào lĩnh vực này.
Hàng loạt vấn đề đã xuất hiện: hơn 3 tỷ USD tiền thế chấp thương mại ở Hoa Kỳ vỡ nợ, buộc Brookfield phải từ bỏ các tài sản, bao gồm hai tòa tháp văn phòng ở Los Angeles và tòa nhà Brill nổi tiếng tại Manhattan. Thêm vào đó, S&P Global Ratings hạ xếp hạng tín dụng của công ty con Brookfield Property Partners xuống mức “junk”, cảnh báo nguy cơ vỡ nợ 2,7 tỷ USD vào năm 2025.
Brookfield đang nỗ lực huy động 15 tỷ USD cho quỹ bất động sản mới để tận dụng làn sóng giao dịch giá trị dự kiến. Trong một năm, họ đã huy động được gần một nửa; trong những ngày tươi sáng hơn của năm 2021, quỹ bất động sản hàng đầu trước đó của họ chỉ mất vài tháng để thu hút 9 tỷ USD. Các khoản mua lại của châu Âu và các nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi thêm vốn được trả lại từ các quỹ trước đó khiến một số người phải suy nghĩ lại việc cam kết tiền cho quỹ mới nhất.
Bất động sản – “mỏ vàng” hay “cái bẫy”?
Bất động sản đóng vai trò trụ cột trong đế chế Brookfield, góp phần đưa tập đoàn này trở thành gã khổng lồ quản lý 865 tỷ USD tài sản, chỉ sau Blackstone Inc. Tuy nhiên, “cơn địa chấn” mang tên lãi suất cao và đại dịch đã ập đến, thay đổi hoàn toàn cách sử dụng và định giá tòa nhà, khiến lĩnh vực này trở nên bấp bênh hơn bao giờ hết.
Với 8 tỷ USD vốn đầu tư vào các quỹ bất động sản, cùng danh mục tài sản cao cấp trải dài từ Canary Wharf (Luân Đôn) đến Manhattan West (New York), Brookfield cho thấy tham vọng trở thành “ông vua” trong ngành bất động sản toàn cầu.
Dù sở hữu tiềm lực tài chính mạnh mẽ, Brookfield vẫn lên kế hoạch bán tài sản để giảm sở hữu bất động sản từ 24 tỷ USD xuống 15 tỷ USD vào năm 2028. Động thái này cho thấy những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường bất động sản hiện nay.
Mặc dù công ty có đủ khả năng tài chính để dễ dàng vượt qua khó khăn, nhưng họ đã báo hiệu với các nhà đầu tư rằng họ có kế hoạch bán tài sản để giảm sở hữu bất động sản từ khoảng 24 tỷ USD xuống 15 tỷ USD vào năm 2028.
Câu chuyện của Brookfield là ví dụ điển hình cho sự biến động dữ dội của thị trường bất động sản. Liệu đây chỉ là “cơn địa chấn” tạm thời hay là sự thay đổi mang tính xu hướng? Các nhà đầu tư đang đứng trước những câu hỏi hóc búa và cần có chiến lược cẩn trọng để “lèo lái” trong bối cảnh đầy bất ổn này.
Brookfield đối mặt nghi ngờ trong thị trường ảm đạm
“Đây là thời điểm thị trường chứng kiến tình trạng vỡ nợ gia tăng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản văn phòng,” bà Margaret McKnight – Giám đốc Giải pháp Danh mục Bất động sản của công ty tư vấn cho các nhà đầu tư tổ chức Stepstone cảnh báo. “Khả năng huy động vốn của bạn sẽ bị ảnh hưởng bởi uy tín của công ty quản lý, hồ sơ thành tích của họ và niềm tin vào khả năng kiếm tiền của họ trong tương lai”.
Bối cảnh hiện tại không chỉ khiến tốc độ huy động vốn chậm lại mà còn tác động đến giá cổ phiếu. Mặc dù tăng 24% sau khi tách ra vào cuối năm 2022 nhờ vào mảng năng lượng tái tạo, cơ sở hạ tầng và tín dụng, giá cổ phiếu của Brookfield Asset Management tại New York vẫn thấp hơn so với Blackstone và Apollo Global Management Inc. Cổ phiếu của Brookfield Corp. cũng chỉ bằng một nửa giá trị nội tại mà công ty tuyên bố.
Brookfield khẳng định họ sở hữu bất động sản chất lượng cao và giá trị của chúng sẽ được chứng minh trong tương lai. Công ty đã tái cấp tài chính thành công hơn 160 khoản vay trong năm ngoái.
“Là nhà đầu tư theo giá trị, chúng tôi thường đưa ra quan điểm trái ngược với thị trường trong một thời gian”, Brian Kingston – Giám đốc điều hành mảng kinh doanh bất động sản của Brookfield chia sẻ. “Hiện tại, chúng tôi đang đi ngược dòng và tin rằng mình sẽ được chứng minh là đúng”.
Người mua lớn trên thị trường bất động sản
Trong thập kỷ qua, khi lãi suất ở mức thấp kỷ lục, Brookfield nổi lên như một “cá mập” hung hăng thâu tóm các công ty bất động sản. Thương vụ đáng chú ý nhất là GGP Inc., chủ sở hữu trung tâm thương mại lớn thứ hai tại Hoa Kỳ và công ty phát triển văn phòng Forest City Realty Trust. Theo MSCI Real Assets, nhờ thương vụ với GGP, Brookfield trở thành nhà thâu tóm hàng đầu về bất động sản bán lẻ và đứng thứ tư về mua văn phòng toàn cầu trong 10 năm qua. Công ty nghiên cứu bất động sản Green Street xếp hạng Brookfield Property Partners là chủ sở hữu văn phòng lớn thứ hai ở Hoa Kỳ, chỉ sau Hines.
Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, trong khi các “ông lớn” trước đó như Goldman Sachs Group Inc. và Morgan Stanley chật vật huy động vốn, thì Blackstone và Brookfield lại trở thành những người chiến thắng rõ ràng. Họ tiếp tục huy động các quỹ với quy mô ngày càng lớn, nới rộng khoảng cách với phần còn lại.
Trong khi Blackstone chuyển mình từ một công ty chuyên mua tài sản gặp khó, “chữa lành” và bán ra, sang mô hình đặt cược mạnh vào các lĩnh vực có nhu cầu vượt xa cung, như kho bãi thương mại điện tử, thì Brookfield lại đi ngược dòng. Ví dụ điển hình là mua lại các chủ sở hữu trung tâm thương mại trong thời kỳ khủng hoảng bán lẻ và các REIT văn phòng sau đại dịch Covid, với niềm tin giá trị của chúng sẽ phục hồi.
Thế hệ Warren Buffett của Canada
Thuyết đầu tư giá trị của Brookfield gắn liền với Bruce Flatt, Giám đốc điều hành người Canada. Thương vụ lớn đầu tiên của ông là thâu tóm Olympia & York – công ty phát triển bị phá sản từng xây dựng Canary Wharf ở Luân Đôn và Trung tâm Tài chính Thế giới ở New York. Chiến lược mua tài sản bị định giá thấp hoặc sử dụng đòn bẩy quá mức đã mang lại cho ông biệt danh “Warren Buffett của Canada”.
Dù đã mở thêm các quỹ năng lượng tái tạo, hạ tầng, vốn tư nhân, tín dụng và bảo hiểm, bất động sản vẫn là mảng kinh doanh lớn nhất của Brookfield. Tuy nhiên, họ đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn cho quỹ bất động sản mới trị giá 15 tỷ USD. Mặc dù dự kiến đóng vốn lần đầu vào tháng 7/2023, đến tháng 12/2023, số cam kết mới chỉ đạt khoảng 7 tỷ USD, bao gồm cả vốn của Brookfield, theo một nguồn tin thân cận.
Theo Preqin, trong quý 4/2023, hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản chậm nhất kể từ khi đại dịch bắt đầu. Các nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn các công ty quản lý lớn hơn, được coi là an toàn hơn trong thời kỳ biến động.
Mặc dù gặp khó khăn, Brookfield đã thành công huy động 30 tỷ USD cho quỹ hạ tầng vào tháng 12/2023 và nhận được cam kết 3 tỷ USD từ quỹ đầu tư có chủ quyền Abu Dhabi cho sáng kiến giảm phát thải carbon.
Giá văn phòng lao dốc, 800 tỷ USD giá trị bất động sản bị đe dọa
Thị trường bất động sản thương mại đang đối mặt với “cơn địa chấn” mang tên sụt giảm giá văn phòng. Theo Green Street, giá trị văn phòng đã giảm 25% trong vòng 12 tháng tính đến tháng 12 năm ngoái. Báo cáo của Viện McKinsey Global dự đoán nhu cầu văn phòng tại các thành phố lớn sẽ giảm 13% so với năm 2019 vào năm 2030, khiến 800 tỷ USD giá trị bất động sản bị đe dọa. Lãi suất dù có thể đã đạt đỉnh, nhưng khó có thể quay trở lại mức thấp đã thúc đẩy giá tăng vọt trước đại dịch.
Tuy nhiên, thị trường cũng cho thấy những dấu hiệu phục hồi ở một số lĩnh vực, và các tòa nhà chất lượng cao vẫn giữ được giá trị tốt hơn so với các tài sản khác. Brookfield – “gã khổng lồ” trong ngành bất động sản – đang đặt cược lớn vào chiến lược này. Giám đốc điều hành kinh doanh bất động sản của Brookfield – ông Brian Kingston khẳng định: “Bất động sản tuyệt vời ở những thành phố tốt nhất sẽ tiếp tục được các nhà thuê ưa chuộng và mang lại lợi nhuận đầu tư tuyệt vời trong dài hạn”.
Dù vậy, chiến lược của Brookfield cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Quỹ hưu trí lớn nhất của Úc – AustralianSuper Pty cho biết tài sản văn phòng ở Hoa Kỳ mà họ đồng sở hữu với Brookfield được định giá thấp hơn nhiều so với giá mua vào năm 2015.
Giá trị giảm mạnh, Brookfield “tiến thoái lưỡng nan”
Tại châu Âu, giá trị tài sản văn phòng thuộc các quỹ REIT do Brookfield mua lại như Hibernia REIT, Befimmo SA và Alstria Office REIT-AG đã giảm hai con số kể từ thời điểm mua lại, theo dữ liệu của CBRE. Alstria cho biết giá trị tài sản của họ giảm từ 4,6 tỷ euro năm 2022 xuống còn 4 tỷ euro (4,31 tỷ USD) vào cuối năm ngoái.
Điều đáng chú ý là các quỹ REIT này được mua bởi các quỹ cơ hội, khác với các tài sản dài hạn nằm trong bảng cân đối kế toán của Brookfield. Cấu trúc phức tạp của tập đoàn này bao gồm các quỹ tư nhân, đơn vị bảo hiểm và các công ty con niêm yết công khai.
Thú vị hơn, các công ty con lại là nhà đầu tư lớn nhất vào các quỹ tư nhân của Brookfield, chiếm khoảng 25% tài sản tính phí của người quản lý tài sản tính đến cuối tháng 9.
Mảng bảo hiểm sở hữu American National và một phần American Equity Investment Life Holding Co. cũng đã tiếp nhận một số tài sản bất động sản từ công ty mẹ. Giao dịch này giúp Brookfield thu về 612 triệu USD và dự kiến chuyển thêm 1,6 tỷ USD lợi ích của mình trong các quỹ bất động sản cho mảng bảo hiểm.
Theo Giám đốc tài chính Nicholas Goodman, việc chuyển giao này nhằm sở hữu tài sản dài hạn hiệu quả hơn, tăng vốn cho mảng bảo hiểm và được giao dịch ở giá trị hợp lý. Ông cũng nhấn mạnh các tài sản được định giá hàng quý và kiểm toán viên xem xét.
“Vũ khí” nợ không truy đòi và những canh bạc liều lĩnh
Nợ không truy đòi là “đòn bẩy” đáng chú ý của Brookfield, cho phép họ “thoát hiểm” khỏi những khoản đầu tư không hiệu quả bằng cách từ bỏ chúng. Kiểu tiếp cận này, vốn bảo vệ các tài sản khác của công ty, đã được các ông lớn như Blackstone, Starwood Capital Group và Goldman Sachs áp dụng để tránh đổ thêm tiền vào những thị trường khó khăn.
Cedrik LaChance, Giám đốc nghiên cứu tại Green Street, cho rằng với nợ không truy đòi, việc trả lại chìa khóa đôi khi là lựa chọn hợp lý. Dù đắt hơn so với vay vốn thông thường, nhưng theo Giám đốc điều hành bất động sản Brian Kingston, chiến lược này vẫn “tự thanh toán” trong những giai đoạn khó khăn như hiện nay.
Thực tế cho thấy kể từ cuối năm 2021, Brookfield đã từ bỏ ít nhất 20 tài sản văn phòng và trung tâm thương mại Hoa Kỳ mà không ảnh hưởng đến công ty mẹ hay xếp hạng tín dụng. Thậm chí, DBRS Morningstar còn nâng cấp xếp hạng tín dụng của Brookfield Corp. vào tháng 11 năm ngoái.
Vẫn “hái ra tiền” nhưng chưa đủ
Brookfield vẫn thực hiện các giao dịch và thu lợi nhuận. Bằng chứng là việc bán một danh mục cộng đồng nhà sản xuất với giá 325 triệu USD, tận dụng nhu cầu mạnh trong lĩnh vực này. Một tòa nhà văn phòng và bán lẻ trên đại lộ Champs-Elysees ở Paris cũng được bán với giá cao hơn 25% so với giá mua 18 tháng trước đó.
Tuy nhiên, quá trình bán các tài sản khác như khu nghỉ dưỡng Center Parcs gặp trở ngại do lãi suất tăng. Gần 9 năm kể từ khoản đầu tư ban đầu, các nhà đầu tư vẫn đang chờ thu hồi vốn.
Quỹ 2015 chỉ giải ngân 9/27 khoản, tụt hậu so với đối thủ
Theo báo cáo của Hamilton Lane, tính đến tháng 6, quỹ bất động sản được thành lập năm 2015 của Brookfield chỉ mới hoàn vốn cho nhà đầu tư từ 9 trong tổng số 27 khoản đầu tư, mặc dù nhiều khoản khác đã được bán một phần. Điều đáng nói là trong khi Brookfield thường dẫn đầu thị trường về tốc độ hoàn vốn, thì quỹ năm 2018 lại đang tụt hậu so với đối thủ chính và kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Báo cáo của công ty cho thấy chỉ khoảng 22% vốn đã được hoàn trả cho các nhà đầu tư trong quỹ bất động sản cơ hội thứ ba này tính đến tháng 9, trong khi một quỹ bất động sản của Blackstone cùng thời kỳ đã hoàn trả tới 40%. Thậm chí, trong quỹ bất động sản đầu tiên của Brookfield, một quỹ hưu trí công đã nhận lại tới 89% vốn góp sau 5 năm.
Phillip Goldstein, đối tác chính của Bulldog Investors, một nhà đầu tư vào văn phòng trung tâm Los Angeles của Brookfield, cho rằng công ty đáng lẽ nên bán toàn bộ danh mục tài sản tại trung tâm Los Angeles sớm hơn. Tuy nhiên, những biến động mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản thương mại trong vài năm qua đã khiến giá trị tài sản thay đổi theo những cách khó dự đoán.
“Nhìn lại, có thể nói họ nên bán các tài sản đó đi”, Goldstein nói. “Nhưng không ai có thể lường trước được ảnh hưởng của Covid-19 đối với thị trường văn phòng cao tầng”.
Bị thách thức bởi thị trường và chiến lược chậm trễ
Những thông tin này cho thấy quỹ 2018 của Brookfield đang gặp phải một số thách thức, bao gồm cả yếu tố thị trường và chiến lược đầu tư. Tốc độ hoàn vốn chậm cho thấy rủi ro tiềm ẩn trong việc lựa chọn tài sản hoặc thời điểm đầu tư. Bên cạnh đó, việc chỉ bán một phần tài sản thay vì thoái vốn hoàn toàn có thể ảnh hưởng đến hiệu quả tổng thể của quỹ.
Trong khi đó, thị trường bất động sản thương mại cũng đang trải qua giai đoạn khó khăn do nhu cầu thuê văn phòng giảm sút, lãi suất tăng và biến động kinh tế toàn cầu. Những yếu tố này càng khiến việc hoàn vốn trở nên thách thức hơn đối với các quỹ như của Brookfield.
Mặc dù vậy, Brookfield vẫn là một “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản với bề dày kinh nghiệm và chiến lược đa dạng. Việc một số quỹ gặp khó khăn không có nghĩa là toàn bộ hoạt động của công ty đều bất ổn. Tuy nhiên, trường hợp của quỹ 2018 là một lời nhắc nhở về những thách thức trong thị trường bất động sản hiện nay và tầm quan trọng của việc đưa ra quyết định đúng thời điểm.
Giang Nguyễn (Theo Bloomberg)
