Lạm phát là sự suy giảm sức mua của một loại tiền tệ theo thời gian. Trong tình trạng nền kinh tế đình trệ do dịch bệnh Covid kéo dài, có một sự thật vô lý khi việc làm và thu nhập giảm sút nhưng giá bất động sản vẫn tăng rất cao. Câu hỏi đặt ra là thị trường bất động sản sẽ chuyển động như thế nào khi lạm phát gia tăng? Liệu sẽ có dòng tiền đổ mạnh vào lĩnh vực địa ốc khi tâm lý lo ngại lạm phát tăng, đồng tiền mất giá khiến nhà đầu tư tìm về kênh dự trữ an toàn?
Tất cả các câu hỏi trên cần dựa trên phân tích vĩ mô sau đây để có câu trả lời. Người mua có thể tính toán chính xác thời điểm bất động sản tăng hay giảm dựa trên 03 biến sau đây: tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ tăng trưởng GDP và tỷ lệ tiền gửi.
Lạm phát gia tăng là một trong những cơ sở ảnh hưởng đến quyết định tiết kiệm của nhà đầu tư. Nhiều chuyên gia cho rằng khi lạm phát tăng cao, tâm lý người dân sẽ chuyển sang kênh tiền an toàn như bất động sản. Khi đó, dòng tiền sẽ đổ vào lĩnh vực bất động sản, kéo theo giá bất động sản tăng.
“Lạm phát” và giá bất động sản có mối liên hệ với nhau: có lúc lạm phát tăng thì giá bất động sản cũng tăng nhưng cũng có lúc lạm phát tăng mà giá bất động sản lại giảm. Điều này dựa vào mối quan hệ giữa lạm phát và giá bất động sản không phải là mối quan hệ 2 bên mà là mối quan hệ 4 bên.
Giá bất động sản sẽ giảm khi:
Lãi suất huy động > = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP.
Giá bất động sản sẽ tăng khi
Lãi suất huy động < = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP
Bởi khi đó đối với những người nắm giữ bất động sản thì càng lạm phát, giá cả càng tăng thì họ phải tăng giá bán để tránh trượt giá. Khi mọi người trên thị trường đẩy giá bán lên thì họ sẽ tự động thiết lập mặt bằng giá mới, khi thị trường có mặt bằng giá mới thì cơ sở định giá của các đơn vị chuyên môn và ngân hàng sẽ tự động tăng theo.
Do đó, giá bất động sản Việt Nam tăng hay giảm phụ thuộc vào yếu tố “chủ quan” hay còn gọi là “lãi suất huy động” chứ không phải yếu tố “khách quan” như “lạm phát”. Vì vậy, chính phủ Việt Nam là nhân tố chính kiểm soát việc tăng hay giảm giá bất động sản.
Bản chất của sự lạm phát là vòng quay tiền tệ diễn ra với tốc độ nhanh; nếu muốn kiểm soát tình trạng lạm phát thì chính phủ phải giảm bớt được số tiền lưu thông trên thị trường. Để hấp thụ lạm phát bằng bất động sản thì có thể là tăng giá bất động sản và tăng lãi suất ngân hàng nếu công cụ này hiệu quả rồi thì có thể giảm bớt công cụ kia.
Ta có thể dễ dàng nhận thấy rằng chu kỳ bất động sản 2022-2024 rất giống với chu kỳ 2008-2010:
Năm 2022 này cũng giống như thời kỳ năm 2008- 2009: do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu cuối năm 2008 giá cả hàng hóa thế giới cũng tăng vọt, giá dầu thô tháng 7/2008 lên tới 147,27 USD/thùng, lạm phát trong nước tăng lên 22,97%. Nhà nước bắt đầu bơm tiền cho các tập đoàn kinh tế nhà nước. Năm 2009, giá bất động sản tăng mạnh, tiền từ chứng khoán đổ vào bất động sản. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 6 năm.
Giá bất động sản diễn biến ngược chiều với lạm phát. Trong giai đoạn 2011-2013, lạm phát đã tăng lên hai con số, đỉnh điểm là năm 2011. Chỉ số CPI tăng 18,75% so với năm 2010. Lãi tiền gửi dao động trong khoảng 18,5 – 21,5%. Cho vay tăng từ 18,5 lên 21,5%. 25 và 30%. Lúc đó bất động sản rớt giá. Nhiều bất động sản ghi nhận mức giá lên tới 50% trong 1 năm.
Năm 2019, lạm phát trung bình của Việt Nam ở mức khoảng 3%, nhưng giá bất động sản ghi nhận mức tăng đáng kể và tự neo ở ngưỡng giá cao. Năm 2021, lạm phát tăng 1,47%, nhưng giá bất động sản cũng tăng mạnh vào năm 2021 và 2022. Những con số này ghi nhận tỷ lệ nghịch giữa lạm phát và giá bất động sản.
Dự báo được đưa ra là trong tầm 1-2 năm nữa có thể nảy sinh hai nghịch lý: giá nhà tiếp tục neo ở mức cao nhưng thanh khoản chậm, ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền. Và ở một góc nhìn khác, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế khẳng định: “Lạm phát hiện nay là do chi phí đẩy lên, chứ không phải do Nhà nước không ổn định về tài chính. Do đó, bất động sản không thể tăng theo cơ cấu giá. Trong ngắn hạn, giá xăng dầu và hàng hóa tăng, trong khi hàng hóa và dịch vụ (trừ vận tải), hàng tiêu dùng trung cấp và tài sản đầu tư sẽ không tăng vì đơn giản là không còn dòng tiền lưu thông.
Ở một tác động khác, lãi suất huy động và tiền vay tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người vay mua bất động sản, bất động sản chịu áp lực lớn do gánh nặng cạn kiệt vốn và điều này làm tăng giá vốn.
Cũng theo ông Hiển, việc mua nhà đất xuất phát từ hai lý do lớn: một là nhận thức của các nhà đầu tư có sóng và được ngân hàng cấp vốn nhiều, hai là họ có tiền mặt dư dả nên có đủ tiền để mua. Chỉ lý do thứ nhất cũng đủ để đẩy giá bất động sản trên diện rộng, còn nếu vì lý do thứ hai thì sức mua chỉ tồn tại ở một số khu vực nhất định. Hiện tại, vì lý do thứ nhất thì khó xảy ra, còn lý do thứ hai là tập đoàn tiền lớn chỉ do một số doanh nhân làm chủ, còn phần đông vẫn không đủ tiền.
Bài: Việt Hương
