Thị trường nhà đất từng sốt xình xịch nay đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá cả đã tăng lên tới mức nhiều người mua tiềm năng không có khả năng chi trả và lãi suất thế chấp cũng nhảy vọt sau khi Cục Dự trữ Liên bang nâng lãi suất và lợi tức trái phiếu.
Liệu sự chững lại của thị trường nhà đất có ảnh hưởng đến nền kinh tế diện rộng và dẫn đến sự sụt giảm của thị trường chứng khoán? Điều đó là hoàn toàn không chắc chắn.
Công ty xây dựng Lennar (LEN), nơi có cổ phiếu giảm gần 45% trong năm nay, đã có một thông cáo đáng mừng vào ngày 5/7 vừa qua. Công ty báo cáo thu nhập và doanh thu đứng đầu dự báo và cho biết số lượng đơn đặt xây nhà mới đã tăng 4% so với một năm trước. Cổ phiếu của công ty xây dựng đối thủ KB Home (KBH), nơi báo cáo thu nhập vào ngay ngày hôm sau, cũng nhích lên cao hơn.
Tuy nhiên, Stuart Miller, chủ tịch điều hành của Lennar, đã phát ngôn cực kỳ thận trọng khi mô tả về tình hình nhà đất trong một bản công bố thu nhập rằng đây là một “thời điểm phức tạp trên thị trường”. Ông Miller cho hay: “Sức nặng của việc lãi suất tăng gấp đôi chỉ trong vòng sáu tháng cùng với việc đôn giá nhanh chóng bắt đầu khiến người mua ở nhiều thị trường khác nhau phải tạm dừng và xem xét lại,”.
Ngoài ra ông còn cho biết thêm rằng nghị quyết của Liên bang nhằm kiềm chế lạm phát thông qua tăng lãi suất và thắt chặt định lượng đã bắt đầu có tác động như mong muốn khi làm chậm doanh số bán hàng ở một số thị trường và giảm thiểu việc tăng giá trên toàn quốc. Mối quan hệ giữa giá cả và lãi suất đang trải qua quá trình tái cân bằng.
Sự suy thoái này đang có tác động không thể phủ nhận trong toàn bộ ngành bất động sản. Công ty môi giới bất động sản trực tuyến Redfin (RDFN) và một số công ty nhà đất khác đã bắt đầu sa thải nhân viên. Một số chuyên gia hy vọng rằng với tình trạng đình trệ hơn hiện tại của thị trường nhà ở cũng sẽ không tàn phá nền kinh tế như cách mà bong bóng nhà đất bùng nổ và cuộc khủng hoảng vay thế chấp năm 2008 gây ra.
Michael Sheldon, giám đốc đầu tư của RDM Financial Group tại Hightower, cho biết: “Các ngân hàng hiện đang hoạt động tốt hơn rất nhiều và họ không cho phép những người không có tín dụng hoặc tín dụng xấu vay nữa. Nếu tình trạng suy thoái có xảy tới thì tác động của nó đến bất động sản chỉ dừng ở mức nhẹ. Không có quá nhiều sự mất cân bằng diễn ra như trước đây.”
Giá nhà tiếp tục tăng đột biến ở nhiều thị trường, bất chấp tình hình kinh tế bất ổn. Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia tại Mỹ trong một báo cáo gần đây cho biết giá nhà trung bình trong tháng 5 lần đầu tiên vượt qua con số 400.000 đô la, đạt mức kỷ lục 407.600 đô la. Con số này tăng gần 15% so với một năm về trước nhưng doanh số nhà bán ra hiện tại đang trong kỳ giảm tháng thứ tư liên tiếp.
Nhà kinh tế trưởng của NAR- ông Lawrence Yun cho hay: “Doanh số sẽ tiếp tục giảm trong những tháng tới do thách thức về khả năng chi trả bởi lãi suất thế chấp tăng mạnh trong năm nay. Tuy nhiên, những ngôi nhà có mức giá phù hợp vẫn đang được bán nhanh chóng và số lượng nhà có sẵn vẫn cần tăng lên nhiều hơn để giảm bớt sự đôn giá nhà cửa và cung cấp cho người mua thêm nhiều lựa chọn.”
Điều đó không có nghĩa là giá nhà sẽ đột ngột lao dốc – nhu cầu mua nhà vẫn đang được duy trì khá tốt. Vấn đề là về khả năng chi trả. Brett Ewing- chiến lược gia thị trường của First Franklin Financial Services, cho biết trong một báo cáo: “Chúng tôi nghĩ rằng tình hình thị trường nhà ở đang khá giống với những năm cuối thập niên 70 đến đầu những năm 80, khi tốc độ tăng giá dần chững lại nhưng thị trường không hề sụp đổ”.
Tuy nhiên, nhiều người mua tiềm năng – đặc biệt là những người trẻ tuổi đang tìm cách chuyển từ thuê sang sở hữu nhà – không thể mua được nhà. Hơn nữa, hiện có nhiều chủ sở hữu vẫn đang rao bán một bất động sản nhằm trao đổi và mua một ngôi nhà khác có thể thực hiện các giao dịch. Thế nên mặc dù thị trường nhà ở có thể bắt đầu xuất hiện một số vết nứt thì chung quy nền móng vẫn đang tương đối vững chắc. Có lẽ ta cần một bước ngoặt lớn hơn về lãi suất thế chấp để khiến những người mua tiềm năng phải từ bỏ ý định mua nhà.
Các nhà kinh tế của Jefferies- Aneta Markowska và Thomas Simons, cho biết trong một báo cáo rằng sau khi công bố dữ liệu nhà bán hiện có: “Bất động sản tầm trung có mặt trên thị trường chỉ vỏn vẹn 16 ngày trong tháng 5 này, đánh dấu mức thấp kỷ lục mới. Điều này cho thấy rằng nguồn cung vẫn còn khan hiếm và bất kỳ hàng tồn mới nào được đưa ra thị trường vẫn đang chuyển dịch rất nhanh.”
Bài: Việt Hương – edition.cnn.com
